서울에서 폐교하거나 이전한 학교 부지를 도서관, 체육관, 문화시설 같은 공공시설로 바꾸는 절차의 사업성이 개선될 전망이다. 서울시는 학교 이적지를 공공·문화체육시설로 개발하는 경우 기존보다 완화된 건폐율과 용적률 기준을 적용하는 내용의 도시계획 조례 개정안을 시행한다고 밝혔다.
이번 개정은 학령인구 감소로 학교 통폐합과 폐교가 늘어나는 상황을 반영한 조치다. 도심 안의 학교 부지는 접근성이 좋고 규모가 커 지역 주민에게 필요한 생활 사회간접자본 시설로 전환할 여지가 크다. 그러나 그동안 학교 이적지에는 일반 부지보다 낮은 밀도 기준이 적용돼 활용 범위가 제한된다는 지적이 있었다.
공공·문화체육시설이면 일반 기준 적용
기존 학교 이적지는 공공성 유지와 무분별한 고밀 개발 방지를 이유로 건폐율 30% 이하, 용도지역별 별도 용적률 상한을 적용받았다. 상업지역 500%, 준주거지역 320%, 제2종 일반주거지역 160%, 제3종 일반주거지역 200% 등 일반 기준보다 낮은 경우가 많았다.
개정 조례는 예외 범위를 넓혔다. 앞으로 학교 이적지를 공공·문화체육시설로 개발하면 공공기관 소유 부지만이 아니라 학교법인 등 민간 소유 부지도 해당 용도지역의 일반 건폐율과 용적률을 적용받을 수 있다. 지역 도서관, 문화시설, 생활체육시설을 조성할 때 기존보다 더 넓은 연면적 확보가 가능해지는 구조다.
예를 들어 제2종 일반주거지역의 학교 이적지는 기존 학교 이적지 기준을 적용하면 용적률 상한이 160%였지만, 일반 기준을 적용하면 200%까지 높아질 수 있다. 대지면적 1만㎡라면 산정 연면적이 1만6천㎡에서 2만㎡로 늘어나는 셈이다.
학교 기능 축소 부지도 포함
조례가 정의하는 학교 이적지는 학교 전체가 이전하거나 폐교한 부지에만 머물지 않는다. 학교 기능 축소로 도시계획시설에서 일부 해제된 부지도 포함된다. 지구단위계획을 통해 지역에 필요한 공공용도를 설치하는 경우와 학교 이전 10년이 지난 부지도 완화 대상에 들어간다.
다만 공공시설로 활용하지 않거나 조례상 예외 요건을 충족하지 못하면 기존의 낮은 밀도 기준을 적용받는다. 서울시는 이번 조치가 단순한 고밀 개발을 허용하려는 것이 아니라, 지역에 부족한 문화·체육·생활 SOC를 확충하는 데 초점이 있다고 설명한다.
생활체육시설은 도심에서 확보하기 어려운 대표적 공공 인프라다. 기존 학교 운동장이나 체육관 부지가 지역 체육센터, 실내 운동시설, 주민 커뮤니티 공간으로 전환되면 접근성과 이용 효율을 동시에 높일 수 있다.
복합개발 가능성도 넓어져
이번 조례 개정은 주택공급을 직접 목표로 한 정책은 아니지만, 일부 부지에서는 공공시설과 주거시설을 함께 배치하는 복합개발 가능성도 커질 수 있다. 공공시설을 포함한 지구단위계획을 세우고 일반 용적률을 적용받으면 개발 가능 면적이 늘어나기 때문이다.
관건은 지역별 수요를 얼마나 정확히 반영하느냐다. 어떤 지역에는 체육관과 수영장, 돌봄시설이 필요하고, 다른 지역에는 도서관이나 청소년 공간이 더 우선일 수 있다. 폐교 부지가 민간 소유인 경우 공공성 확보 조건과 수익성의 균형도 세밀하게 설계해야 한다.
서울시는 조례 개정으로 폐교와 이전 학교 부지의 공공적 활용을 촉진하고, 지역 여건에 맞는 문화·체육·생활 SOC 시설을 늘릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 실제 효과는 앞으로 나올 개별 사업계획과 주민 의견 수렴 과정에서 확인될 전망이다.
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