서울 아파트 매매시장이 6월 들어 빠르게 식었다. 5월에는 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 막판 거래가 몰렸지만, 제도 시행 이후에는 매도자와 매수자 모두 다음 정책 방향을 지켜보는 흐름이 강해졌다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 19일까지 신고된 6월 서울 아파트 매매거래는 계약 해제와 공공기관 거래 등을 제외하고 4,783건으로 집계됐다. 5월 거래량 8,739건과 비교하면 54.7% 수준이다. 한 달 사이 거래가 거의 절반으로 줄어든 셈이다.
5월 막판 거래 이후 시장은 숨 고르기
5월 거래량이 크게 늘었던 배경에는 다주택자 양도세 중과 시행 전 매물을 정리하려는 움직임이 있었다. 세금 부담이 커지기 전 계약을 마치려는 수요와 공급이 동시에 움직이면서 올해 들어 가장 많은 거래가 발생했다.
그러나 6월에는 분위기가 달라졌다. 중과 시행 이후 일부 집주인은 매물을 거둬들였고, 매수자는 정부의 세제 개편안과 가격 흐름을 확인하려는 태도를 보였다. 7월 거래도 19일까지 1,287건 신고에 그쳐 현재 흐름이 이어질 경우 6월보다 더 줄어들 가능성이 있다.
거래 감소는 서울 전역에서 나타났지만 자치구별 편차는 컸다. 강동구는 5월 466건에서 6월 155건으로 66.7% 줄어 감소폭이 가장 컸다. 용산구도 64.7% 감소했고, 서초구와 송파구, 강남구 등 이른바 강남 3구에서도 각각 60% 안팎의 감소율이 나타났다.
고가 지역 감소폭 크고 중저가 지역은 상대적으로 완만
강남권과 용산 등 고가 아파트가 많은 지역의 거래 감소가 두드러진 것은 세금과 가격 부담이 동시에 작용했기 때문으로 풀이된다. 양도세 중과 전 거래가 몰렸던 지역일수록 시행 이후 매물 공백이 커졌고, 매수자 역시 추격 매수보다 관망을 택하는 경우가 늘었다.
반면 영등포구, 노원구, 도봉구 등은 감소폭이 상대적으로 작았다. 15억 원 이하 중저가 아파트가 밀집한 지역에서는 실수요 중심 거래가 일정 부분 이어진 것으로 보인다. 대출 여건과 가격 부담이 고가 지역보다 낮아 매수 판단이 비교적 빠르게 이뤄질 수 있다는 점도 영향을 준다.
이번 거래량 급감은 가격 하락을 곧바로 의미하지는 않는다. 거래가 줄어든 시장에서는 신고가와 급매가가 동시에 제한적으로 나타날 수 있어 단기 가격 지표만으로 방향을 판단하기 어렵다. 다만 매물이 줄고 거래가 위축되면 실수요자의 선택지는 좁아지고, 호가와 실거래가 사이의 간극은 커질 수 있다.
앞으로의 관건은 정부 세제 개편안의 구체적인 내용과 금리, 대출 규제 흐름이다. 정책 불확실성이 해소되면 대기 수요가 다시 움직일 수 있지만, 보유세와 양도세 부담, 대출 한도에 대한 부담이 이어지면 거래 회복은 제한적일 가능성이 크다.
전문가들은 6월 수치를 단순한 계절적 둔화로 보기보다 제도 변화 직후 나타난 시장 재조정으로 해석할 필요가 있다고 본다. 특히 고가 주택 밀집 지역과 중저가 실수요 지역의 온도 차가 커진 만큼, 향후 서울 주택시장은 지역과 가격대별로 다른 흐름을 보일 가능성이 높다.
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