재개발·재건축 조합원이 받을 수 있는 이주비 대출 한도가 늘어날 전망이다. 정부는 기존 부동산 가치뿐 아니라 사업 완료 뒤 새로 지어질 주택의 예상 가치도 담보 심사에 반영하고, 민간 재개발 조합설립 동의율을 낮추는 방안을 추진한다.
13일 관계부처가 발표한 주택 신속공급 방안에 따르면 금융당국은 이달 말부터 이주비 대출의 담보인정비율 심사 때 종후자산 평가액을 인정하기로 했다. 종후자산은 정비사업이 끝난 뒤 조합원이 보유하게 될 신축 주택의 추산 가치다.
기존에는 사업 전 토지와 건물의 가치인 종전자산 평가액을 중심으로 대출 한도를 산정했다. 개발 전 가치가 상대적으로 낮은 지역에서는 실제 신축 주택 가치와 대출 가능액 사이의 차이가 커 이주 자금 마련이 어렵다는 지적이 있었다.
강북 일부 단지 한도 30% 증가 기대
금융당국은 새 기준이 적용되면 서울 강북 지역의 일부 재건축 단지에서 이주비 대출 한도가 약 30% 늘어나는 효과가 있을 것으로 예상했다. 실제 증가 폭은 사업장별 평가액과 개인의 대출 조건에 따라 달라진다.
추가 이주비 대출을 위한 보증 상품도 신설한다. 시공사와 조합이 은행에서 자금을 빌려 조합원에게 추가로 제공할 때 주택금융공사가 보증하는 구조다. 보증 한도는 사업장별 예상 수요를 고려해 정해질 예정이다.
정부는 올해 12월까지 금융권 협의를 거쳐 이주비와 신축 입주 단지의 중도금·잔금 대출을 금융회사의 대출 총량관리 실적에서 별도로 관리할 계획이다. 공급 과정에 필요한 자금이 총량 규제로 막히지 않도록 하려는 취지다.
대출 확대는 조합원의 자금 부담을 줄여 이주와 철거 일정을 앞당길 수 있다. 반면 대출 규모가 커지는 만큼 상환 능력 심사와 금리 변동 위험, 사업 지연 가능성도 함께 관리해야 한다.
조합설립 동의율 75%에서 70%로
민간 정비사업 절차도 완화된다. 정부는 재개발 조합설립에 필요한 토지 등 소유자의 동의율을 현행 75%에서 재건축과 같은 70%로 낮출 계획이다. 초기 단계에서 동의 확보에 걸리는 시간을 줄이려는 조치다.
1000채 이상 사업장에서는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 비중이 66%를 넘을 경우 공원과 녹지 기부채납 기준을 완화하는 방안도 추진한다. 세대당 녹지 면적 기준을 3㎡에서 2㎡로 줄여 주택을 더 공급할 여지를 만든다.
다만 동의율 조정에는 도시정비법, 녹지 기준 변경에는 공원녹지법 개정이 필요하다. 녹지 기준 완화는 5년 안에 사업시행인가를 신청하는 곳을 대상으로 하며 이미 인가를 받았거나 신청한 사업장은 제외된다.
갈등 조정과 전세시장 관리 병행
시공사 단독 입찰로 유찰된 사업장은 재입찰 공고 뒤 제출 마감 기한을 줄일 수 있게 된다. 정부는 국토교통부 안에 확정판결에 준하는 효력을 갖는 정비사업 전문 중재기구를 만들어 공사비와 인허가 갈등으로 인한 지연도 줄일 계획이다.
정비사업이 한꺼번에 이주 단계에 들어가면 인근 전세 수요가 급증할 수 있다. 정부와 지방자치단체는 분기별 이주수요 관리 협의체를 운영해 사업 일정을 점검하고 전셋값 불안을 완화하기로 했다.
이번 방안의 성패는 대출과 규제 완화가 실제 착공·입주 증가로 이어지는지에 달려 있다. 법 개정 일정, 금융기관의 심사 기준, 사업장별 갈등 조정 속도가 공급 시점을 좌우할 전망이다.
조합원에게는 늘어난 대출 가능액만큼 이자와 상환 부담을 따져보는 일이 중요하다. 정부도 공급 속도뿐 아니라 금융 건전성과 세입자 보호, 사업장 주변의 주거 안정까지 함께 점검해야 한다.
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