서울 강남권의 한 대형 아파트 청약 당첨 소식이 알려진 뒤, 청약 제도의 공정성과 실효성을 둘러싼 논쟁이 다시 커지고 있다. 분양가상한제가 적용된 단지는 주변 시세보다 낮은 가격에 공급돼 큰 시세차익을 기대할 수 있지만, 실제 계약 단계에서는 수억 원대 현금과 대출 여력이 필요하기 때문이다.
17일 분양업계와 보도 내용에 따르면 서울 서초구 방배동의 디에이치 방배 일반분양 추첨 물량 당첨 사례가 온라인에서 주목을 받았다. 이 단지는 지난해 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 22억 원대였고, 현재 시장에서는 같은 면적의 호가가 40억 원 안팎으로 거론된다. 단순 계산으로는 당첨자가 큰 차익을 기대할 수 있는 구조다.
당첨보다 어려운 자금 조달
문제는 당첨 이후다. 강남권 신축 단지는 분양가 자체가 높아 계약금만 수억 원에 이르는 경우가 많다. 디에이치 방배 전용 84㎡도 계약금이 약 4억 원 수준으로 알려졌다. 여기에 중도금 대출 조건, 이자 부담, 최근 강화된 주택담보대출 규제까지 겹치면 청년층과 일반 무주택자가 감당하기 어려운 금액이 된다.
이 때문에 온라인에서는 ‘청약은 무주택자를 위한 제도인데 현금이 없으면 당첨돼도 계약할 수 없다’는 반응이 이어졌다. 분양가상한제로 가격을 낮춘다고 해도 절대 가격이 이미 높다면, 제도 혜택은 자금 조달 능력이 있는 사람에게 집중될 수 있다는 지적이다.
추첨제 물량은 가점이 낮은 젊은 세대에게도 기회를 주기 위한 장치로 평가돼 왔다. 그러나 추첨을 통과한 뒤 필요한 현금 규모가 지나치게 크면 기회의 문은 형식적으로만 열려 있다는 비판을 피하기 어렵다. 특히 대출 한도가 줄고 심사가 까다로워진 상황에서는 부모 지원이나 기존 자산이 있는 신청자가 상대적으로 유리해진다.
분양가상한제의 모순
전문가들은 이번 논란이 분양가상한제의 오래된 딜레마를 보여준다고 본다. 분양가상한제는 주변 시세보다 낮은 가격으로 주택을 공급해 실수요자의 부담을 덜겠다는 취지로 도입됐다. 하지만 적용 지역이 강남 3구와 용산처럼 이미 토지와 주택 가격이 높은 곳이면, 낮춘 분양가도 일반 가구에는 여전히 높은 장벽이 된다.
결과적으로 같은 제도가 한쪽에는 주거 안정의 수단이 아니라 자산 증식 기회로 작동할 수 있다. 주변 시세와 분양가의 차이가 클수록 이른바 ‘로또 청약’ 기대는 커지고, 그 기대가 커질수록 당첨 이후 자금력을 갖춘 사람에게 유리한 구조도 선명해진다.
이번 사안은 특정 당첨자의 자격 문제를 넘어 청약 제도의 목표를 다시 묻게 한다. 무주택자 우선 배정과 추첨제 확대만으로는 자금 조달 격차를 해소하기 어렵다. 공급 가격, 대출 규제, 실거주 요건, 전매 제한 등 여러 장치가 함께 작동해야 실수요자 보호라는 정책 목표가 유지될 수 있다.
정부와 시장은 강남권 청약을 둘러싼 과열을 단순한 관심 현상으로만 볼 수 없다. 청약이 실제 주거 사다리인지, 아니면 이미 자산을 갖춘 사람에게 더 큰 기회를 주는 통로인지에 대한 불신이 커질수록 제도 전반의 신뢰도 흔들릴 수 있다.
댓글